Η έλλειψη αποθέματος κατοικιών έχει φέρει έντονο ανταγωνισμό και οδήγησε τις τιμές σε υψηλό όλων των εποχών με αποτέλεσμα πολλοί επίδοξοι αγοραστές, και ειδικά οι νέοι αγοραστές, να ωθούνται στο περιθώριο λόγω απαγορευτικών τιμών. Τα lockdowns έφεραν νέες συνήθειες, με κυριότερη την εργασία από το σπίτι αλλά και η αύξηση των αποταμιεύσεων, που έφερε το «Μένουμε σπίτι» μαζί με τα επιδόματα, αύξησαν τη ζήτηση για ακίνητα. Σε αυτά, προσθέστε και την υπερβάλλουσα ρευστότητα που είχαν οι επενδυτές, οι οποίοι δεν ήθελαν να μείνουν στις καταθέσεις με αρνητικό επιτόκιο. Ας δούμε κάποιες από τις παραμέτρους που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων:
Προσφορά και ζήτηση
Το πρόβλημα της μεγάλης ζήτησης με τη μικρή προσφορά, λόγω της σχεδόν μηδενικής οικοδομικής δραστηριότητας στη διάρκεια της δεκαετούς κρίσης και της πανδημίας, γιγαντώθηκε με την έλευση του AirBnb και των συναφών πλατφορμών που, εν μια νυκτί, μετέτρεψαν τους ιδιοκτήτες σε «μικροξενοδόχους», που αντιλήφθηκαν ότι από τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν να βγάλουν σίγουρα και πολύ μεγαλύτερα κέρδη από τη μακροχρόνια. Αυτό προκάλεσε μια σειρά στρεβλώσεων στην αγορά και μαζί με μια μίνι οικιστική κρίση, έφερε και άνοδο των τιμών. Κι αυτό γιατί ακίνητα που ήταν προς ενοικίαση αφαιρέθηκαν μαζικά, ενώ αυξήθηκε και η ζήτηση για αγορά ακινήτων.
Αύξηση μισθών και πληθωρισμού έναντι αύξησης της αξίας ακινήτων
Όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται πιο γρήγορα από το εισόδημα ενός αγοραστή, η ιδιοκατοίκηση γίνεται πιο απρόσιτη. Ο υψηλός πληθωρισμός κάνει τα πράγματα ακόμα πιο δύσκολα. Ωστόσο, μπορεί οι αξίες να αυξάνονται όμως, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει από τις φθηνότερες, εάν συγκριθεί με την Ευρώπη αλλά και τον υπόλοιπο κόσμο.
Ξένοι επενδυτές
Για τον καλπασμό των τιμών στο εγχώριο real estate υπάρχει και άλλος λόγος. Είναι οι επενδυτές από το εξωτερικό οι οποίοι σπεύδουν να επενδύσουν στην Ελλάδα, όχι μόνο για να καρπωθούν την υπεραξία που κρύβει ο κλάδος των ακινήτων, αλλά και επειδή η αγορά μοιάζει ελκυστική από μόνη της, μια και η Ελλάδα σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, έχει πολύ χαμηλότερες τιμές.
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων
Η νέα αύξηση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας κάνουν τις μηνιαίες πληρωμές για σπίτι ακόμα πιο ακριβές για εκατοντάδες δανειολήπτες. Από την άλλη, με τα ενοίκια να έχουν πάρει φωτιά και τις τράπεζες να προσφέρουν όλο και πιο ευνοϊκούς όρους για στεγαστικό δάνειο, πολλοί στρέφονται στην αγορά. Σύμφωνα με τις τράπεζες, εγκρίνεται περίπου το 70% των στεγαστικών δανείων και εκτιμάται, ότι η χορήγηση τους θα συνεχίσει την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών.
Τα εγκλωβισμένα ακίνητα
Σε συνάρτηση με τις τράπεζες και την αγορά στεγαστικών βρίσκεται και ο μεγάλος αριθμός των «εγκλωβισμένων» ακινήτων εξαιτίας χρεών στεγαστικών δανείων, μειώνοντας έτσι την προσφορά και το διαθέσιμο στοκ. Υπολογίζεται, ότι περί τα 150.000 σπίτια, ενδεχομένως και παραπάνω, είναι εγκλωβισμένα στις εν λόγω διαδικασίες.
Το κατασκευαστικό κόστος
Ακόμη μια σημαντική παράμετρος έχει να κάνει με το κατασκευαστικό κόστος, η αύξηση του οποίου είχε ξεκινήσει εξαιτίας της πανδημίας, και το ενέτεινε ο πόλεμος στην Ουκρανία, με αποτέλεσμα να φτάσει στα ανώτερα όριά του, ακόμη και 40%-45% πάνω. Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους θεωρείται από την ίδια αγορά βασικός παράγοντας διατήρησης των τιμών σε υψηλά επίπεδα ειδικά για τα καινούρια σπίτια, συμπαρασύροντας και τα ανακαινισμένα, καθώς οι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες μεταβιβάζουν το κόστος στον τελικό αγοραστή.
Η αβεβαιότητα
Το πρώτο «στίγμα» για τις αντίρροπες δυνάμεις που επικρατούν αυτή τη στιγμή δίνει η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος, αναφέροντας, ότι ναι μεν η ελληνική αγορά διατηρεί τη δυναμική της με υψηλή τη ζήτηση, ωστόσο βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες, που σχετίζονται κυρίως με το διεθνές κλίμα (αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος, αύξηση επιτοκίων, χαμηλότερος πήχης προσδοκιών κ.α).
Συμπερασματικά, η αύξηση των τιμών των νεόδμητων, λόγω ανατιμήσεων και το μειωμένο απόθεμα ποιοτικών ακινήτων, διατηρεί δυσανάλογα υψηλή τη ζήτηση σε σχέση με την προσφορά. Σε συνδυασμό με τον συνεχώς αυξανόμενο πληθωρισμό, έχει κάνει την αγορά ακινήτου, ίσως πιο δύσκολη από ποτέ. Η ζήτηση παραμένει υψηλή και εξακολουθεί να μην καλύπτεται από την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων – παρότι την τελευταία διετία έχει ξεκινήσει η κατασκευή νέων ακονήτων. Το να κρατάμε τις οικογένειες και τα άτομα αποκλεισμένα από την ιδιοκτησία σπιτιού για μια ζωή, λειτουργεί ως οικονομικός παράγοντας και δυστυχώς με αυτό ακριβώς έχουμε να κάνουμε.
Πηγές: www.bankrate.com, www.newbrix.co.uk